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奥克兰.YS解读纽西兰Westpac周报:奥克兰建设落后,2

以奥克兰地区为集中主要缺口,纽西兰正面临大量且不断增加的房屋短缺。建筑行业受到的强劲阻力,意味着建筑水平的改善,可能只会呈现逐渐的上升。这将对来年GDP增长的力度构成挑战,同时加强了官方现金利率OCR长期维持不变的预期。

奥克兰房市压力持续增加

回到2009年,当时我们强调指出了奥克兰房市面临的紧迫压力,并预测其,将致使建筑活动的强劲回升。8年过去,我们看到的正是如此。住宅建设近年来迅速上升。其中包括奥克兰地区,对住宅建设起到了拉升作用。

虽然住宅建设上升,奥克兰市场的压力却并未消失。实际上,是情况变得更糟。奥克兰人口增长远远超出预期,住宅建设却未能跟上步伐。以至于奥克兰住房市场上升到了急剧紧张的程度,问题反映在了,平均每户住房人数的迅速增加。

展望未来,奥克兰人口将持续快速增长,预计未来10年将有近29万人来奥克兰地区定居。加筑在当下奥克兰市场的紧张环境之上,预示了奥克拉地区对大量新房的需求。

建筑行业所受到的阻力,意味着住宅建设增长,只能是逐渐上升

儘管奥克兰地区对新房的需求在增加,建筑业受到的阻力却意味着,来年住宅建设的增长将受到挤压。近期事态发展显示,建筑行业的增长可能比我们想象的更佳疲软。

有几个因素正对住宅建设产生制动作用。首先,开发商融获资金的难度持续加大。这个问题在奥克兰地区尤为突出,融资将成为奥克兰地区普及发展中高密度住宅的最大障碍。

与此同时,在过去几年建筑活动强劲的增长之后,建筑行业产能有所拉抬,这也导致了建筑成本的快速上升。在过去几年,奥克兰新房建筑成本上升了40%。

重要的是,在奥克兰房市出现疲软的时候,建筑成本的上涨也在同时发生着。从今年年初以来,奥克兰地区现房价格下降了4%,销售数量达到了2011年以来最低。许多开发商将对进入这样一个放缓的市场表示出焦虑。

这些阻力已经打破了奥克兰建筑行业的发展势头,这在上周给出的截止至2017年7月的住宅建筑许可数量的信息中展露无遗。奥克兰地区建筑许可的发放数量在过去3个月下降了8%。长期来看,建筑许可年发放数量本质上平平,从年初起算刚过10000。近期数据显示,未来几个月的建筑活动将有所放缓。

关键是,住宅建筑许可数量已经趋于平稳,其发放数量,将依然会远低于跟上人口增长需求所要求的水平。因此,奥克兰房市将继续他的紧张态势,在彻底改善之前,不会变的更好。

加强了官方现金利率OCR长期维持不变的预期

我们和纽西兰储备银行预测的关键差异点,在于住宅建设的放缓。纽西兰储备银行8月政策评估认为在未来几年住宅建设将持续增长。然而,这个增长令人质疑,特别是随着奥克兰房市的放缓,坎特伯雷地震重建工程数量的逐渐下降。

对于住宅建筑疲弱前景的预期,意味着经济条件将更为一般。建筑活动是近年GDP增长和就业的主要推动力,以及对相关行业所产生的溢出效应。但是,随着建筑行业势头的日益减弱,来年我们将会看到一个增长更为温和的GDP。那幺,纽西兰储备银行长期追求的,拉抬国内通胀水平的难度将更大。

随着增长受阻,国内通胀回升前景难料,近期官方现金利率上调的概率微弱。我们预期OCR将在2019年末前保持不变。这一点与金融市场预期来年9月左右加息的预期相反。

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